En République dominicaine, la propriété immobilière enregistrée est prouvée par le certificat de titre délivré par le Registre des titres, conformément à la loi 108-05 sur l'enregistrement immobilier. Ce document est la base de tout achat sûr, mais la copie remise par le vendeur ou l'agent ne suffit pas pour acheter en toute sérénité.
Voici les étapes que nous suivons chez Cabinet Legal avant qu'un client n'engage le moindre dollar.
1. Demander le certificat de situation juridique du bien
Délivrée par le Registre des titres, la certificación del estado jurídico atteste la validité du duplicata du certificat de titre et reprend toutes les inscriptions en vigueur à sa date : hypothèques, saisies, oppositions, inscriptions provisoires et toute autre charge. Une copie du titre ne montre que la situation au jour de son impression.
Elle se demande en personne ou par les canaux numériques de la Juridiction immobilière. Il convient de la solliciter dès le début de la négociation et de l'actualiser au plus près de la signature.
2. Confirmer que le bien a fait l'objet d'un bornage (deslinde)
Un bien borné dispose de sa propre désignation cadastrale et de limites individualisées. Lorsque le vendeur détient une constancia anotada, il possède des droits sur une portion d'une parcelle plus grande, sans que cette portion soit localisée ni délimitée de façon définitive.
Acheter sur constancia anotada n'est pas interdit, mais cela comporte des risques de localisation et de limites et impose de prévoir le bornage devant la Juridiction immobilière. Le prix et le contrat doivent en tenir compte.
3. Vérifier que le vendeur peut vendre
- Personne physique : identité du propriétaire inscrit et situation matrimoniale. Si le bien relève de la communauté ou constitue le logement familial, le consentement du conjoint est requis.
- Société : existence et régularité de la société, décision de l'organe compétent autorisant la vente et pouvoirs du signataire.
- Succession : détermination des héritiers et transfert à leur nom avant la vente, ou leur intervention à l'acte.
- Mandataire : procuration en vigueur, spécifique à l'opération, légalisée ou apostillée si elle a été établie à l'étranger.
4. Contrôler les impôts et les dettes du bien
Le vendeur doit être à jour de l'impôt sur le patrimoine immobilier (IPI) auprès de l'administration fiscale (DGII), faute de quoi le transfert ne peut être inscrit. En copropriété, il faut obtenir l'état des charges. L'acheteur, de son côté, doit prévoir l'impôt de mutation de 3 % de la valeur, sauf exonération applicable comme celle de CONFOTUR.
5. Confronter les documents au terrain
Le titre peut être en règle sans que le bien y corresponde : surface différente, limites empiétées, occupants ou constructions sans permis. C'est pourquoi l'examen documentaire est complété par une vérification technique sur place, que nous réalisons avec Land Consulting DR.
6. Protéger les fonds jusqu'à la signature
- Une promesse de vente assortie d'une condition suspensive liée au résultat de l'audit juridique.
- Un acompte protégé, avec des règles claires de restitution si l'opération n'aboutit pas.
- Le paiement du prix contre remise de tous les documents nécessaires à l'inscription du transfert.
Questions fréquentes
La copie du titre remise par le vendeur suffit-elle ?
Non. Une copie ne prouve pas les charges en vigueur. Il faut obtenir le certificat de situation juridique délivré par le Registre des titres.
Puis-je faire vérifier un bien sans me rendre en République dominicaine ?
Oui. Votre avocat peut mener l'audit complet et, par procuration, vous représenter à la signature.
Vous envisagez un bien en République dominicaine ?
Nous vérifions le titre, le terrain et le contrat avant votre signature, pour que vous décidiez sur des faits vérifiés et non sur les affirmations du vendeur.
