En República Dominicana la propiedad inmobiliaria registrada se acredita con el certificado de título que expide el Registro de Títulos, conforme a la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario. Ese documento es la base de toda compra segura, pero la copia que entrega el vendedor o el agente no basta para comprar con tranquilidad.
Estos son los pasos que seguimos en Cabinet Legal antes de que un cliente comprometa un solo peso.
1. Solicitar la certificación del estado jurídico del inmueble
La emite el Registro de Títulos y acredita la vigencia del duplicado del certificado de título y los asientos que constan en el registro a la fecha de su expedición: hipotecas, embargos, oposiciones, anotaciones preventivas y cualquier otra carga. Una copia del título, en cambio, solo muestra la situación del día en que se imprimió.
Puede solicitarse de forma presencial o por los canales digitales de la Jurisdicción Inmobiliaria. Conviene pedirla al inicio de la negociación y actualizarla lo más cerca posible del cierre.
2. Confirmar que el inmueble está deslindado
Un inmueble deslindado tiene designación catastral propia y linderos individualizados. Cuando lo que se ofrece es una constancia anotada, el vendedor tiene derechos sobre una porción de una parcela mayor, pero esa porción no está ubicada ni delimitada de forma definitiva.
Comprar con constancia anotada no está prohibido, pero implica riesgos de ubicación y linderos, y obliga a prever el deslinde ante la Jurisdicción Inmobiliaria. El precio y el contrato deben reflejarlo.
3. Verificar que quien vende puede vender
- Persona física: identidad del titular registrado y estado civil. Si el inmueble forma parte de la comunidad de bienes o es la vivienda familiar, se requiere el consentimiento del cónyuge.
- Sociedad: existencia y vigencia de la empresa, acta del órgano competente que autoriza la venta y poderes de quien firma.
- Sucesión: determinación de herederos y transferencia a nombre de los herederos antes de la venta, o su participación en el acto.
- Apoderado: poder vigente, específico para la operación y debidamente legalizado o apostillado si se otorgó en el extranjero.
4. Revisar impuestos y deudas del inmueble
El vendedor debe estar al día con el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) ante la DGII, porque la transferencia no se inscribe con deudas pendientes. En condominios, se solicita el estado de cuenta de las cuotas de mantenimiento. El comprador, por su parte, debe presupuestar el impuesto de transferencia inmobiliaria, del 3 % del valor, salvo exención aplicable como la de CONFOTUR.
5. Comparar el papel con el terreno
El título puede estar en orden y el inmueble no coincidir con él: área distinta, linderos invadidos, ocupantes o construcciones sin permiso. Por eso la revisión documental se complementa con una verificación técnica en el terreno, que realizamos junto a Land Consulting DR.
6. Proteger el dinero hasta el cierre
- Contrato de promesa de venta con condición suspensiva vinculada al resultado de la debida diligencia.
- Depósito protegido, con reglas claras de devolución si la operación no se concreta.
- Pago del precio contra la entrega de los documentos necesarios para inscribir la transferencia.
Preguntas frecuentes
¿Basta con la copia del certificado de título que entrega el vendedor?
No. La copia no acredita las cargas vigentes. Debe solicitarse la certificación del estado jurídico del inmueble al Registro de Títulos.
¿Puedo verificar un inmueble sin viajar a República Dominicana?
Sí. Su abogado puede realizar la debida diligencia completa y, mediante poder, representarle en la firma y el cierre.
¿Evalúa un inmueble en República Dominicana?
Verificamos el título, el terreno y el contrato antes de que usted firme, para que decida con información comprobada y no con lo que afirma el vendedor.
