República Dominicana es uno de los mercados inmobiliarios más activos del Caribe para compradores extranjeros, y la ley no exige residencia ni un socio dominicano para comprar. Pero "puedes comprar" no es lo mismo que "deberías comprar sin protección legal". Esta guía resume lo que un comprador extranjero debe saber antes de firmar.
1. No necesitas residencia, pero sí necesitas due diligence
La Ley 16-95 de Inversión Extranjera da a la inversión extranjera el mismo tratamiento que a la inversión nacional. Puedes comprar, poseer y vender inmuebles como cualquier dominicano. Lo que la ley no hace por ti es verificar que el vendedor sea realmente el titular registrado, que el inmueble esté libre de hipotecas y embargos, y que los linderos coincidan con el certificado de título. Eso lo confirma una due diligence de título ante la Jurisdicción Inmobiliaria, antes de comprometer un solo dólar.
2. El proceso, en términos generales
Todo empieza con una oferta o carta de intención, seguida de un contrato de promesa de venta que fija precio, plazo y condiciones. Mientras se completa la due diligence, se verifica que el vendedor esté al día con el Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI). El cierre se formaliza ante notario, con firma personal o mediante poder especial si no puedes estar presente en el país. Después se paga el impuesto de transferencia (3% del valor, salvo exención) y se registra el nuevo título a tu nombre.
3. CONFOTUR puede reducir tu carga fiscal
Si la propiedad está dentro de un proyecto con clasificación CONFOTUR vigente (Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico), puedes calificar para exención del impuesto de transferencia y del IPI durante el período que otorgue el decreto. No todos los proyectos que se anuncian como "CONFOTUR" tienen la aprobación vigente y aplicable a tu unidad específica — confírmalo antes de comprar, no después.
4. Errores comunes que vemos en compradores extranjeros
- Firmar un contrato de promesa de venta sin condición suspensiva ligada al resultado de la due diligence.
- Entregar un depósito sin que quede protegido contractualmente si la operación no se concreta.
- Asumir que un proyecto tiene beneficios CONFOTUR porque el desarrollador lo dice, sin verificarlo de forma independiente.
- Cerrar sin un abogado propio, confiando únicamente en el abogado o notario que trajo el vendedor o la inmobiliaria.
5. Verificación técnica + estructuración legal
Antes de firmar, conviene separar dos trabajos distintos: verificar que el terreno o la propiedad es exactamente lo que promete (linderos, permisos, viabilidad del proyecto) y estructurar la compra desde el punto de vista legal (contrato, cierre, registro). Trabajamos junto a Land Consulting DR para la parte técnica, mientras Cabinet Legal estructura, negocia y ejecuta la compra legalmente.
¿Estás evaluando comprar propiedad en República Dominicana?
Revisamos el título, el contrato y la estructura de la compra antes de que firmes, para que tomes la decisión con información real, no con lo que dice el vendedor.
