Buena parte de nuestros clientes que residen fuera del país compra, vende o hereda inmuebles en República Dominicana sin necesidad de viajar. La herramienta es el poder especial: el documento mediante el cual usted autoriza a una persona de su confianza, por lo general su abogado, a firmar y tramitar en su nombre.
Para que el Registro de Títulos y la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) lo acepten, el poder debe cumplir requisitos de forma y de contenido. Estos son los que revisamos en cada caso.
1. Un poder especial, no uno general
El Reglamento General de Registro de Títulos (Resolución núm. 788-2022) dispone que las inscripciones se solicitan por el propietario o por su representante con poder especial. Un poder general puede servir para otros actos, pero para transferir un inmueble conviene otorgar uno específico para la operación.
- Identificación completa de quien otorga el poder y del apoderado. Si usted es extranjero no residente, su pasaporte o documento oficial de identidad.
- Descripción del inmueble por su designación catastral, municipio, provincia y matrícula, tal como figura en el certificado de título.
- Los actos autorizados, con precisión: firmar el contrato, recibir o pagar el precio, pagar impuestos, depositar el expediente y retirar el nuevo certificado de título.
- Si usted está casado, la intervención de su cónyuge cuando el inmueble forme parte de la comunidad o constituya la vivienda familiar.
2. Dónde firmarlo: tres vías
- Ante un notario de su país, con apostilla. República Dominicana es parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla desde el 30 de agosto de 2009, de modo que el poder otorgado en otro país miembro solo necesita la apostilla de ese país. La excepción es Alemania: la apostilla no se acepta entre ambos países y el documento debe legalizarse por la vía consular.
- En un país que no forma parte del Convenio: el poder debe legalizarse por la vía consular y ser visado por el Ministerio de Relaciones Exteriores, conforme al artículo 21 de la Ley núm. 140-15 del Notariado.
- Ante el cónsul dominicano. Los cónsules ejercen funciones notariales para actos que deban ejecutarse en territorio dominicano (Ley núm. 716 de 1944 y Ley núm. 140-15). Suelen requerir su identificación, los datos del apoderado, una copia del título y testigos.
3. Traducción al español
Todo documento redactado en un idioma distinto del español debe traducirse por un intérprete competente para surtir efecto ante el Registro Inmobiliario. En la práctica, la traducción la realiza un intérprete judicial en República Dominicana, y el poder se presenta junto con su traducción.
4. Lo que exige la DGII y los impuestos de la operación
- Si el vendedor es no residente y actúa mediante apoderado, la DGII exige un poder debidamente apostillado (Norma General núm. 03-2024).
- El contrato de venta debe llevar las firmas legalizadas por notario, y la firma del notario certificada por la Procuraduría General de la República.
- El comprador paga el impuesto de transferencia del 3 % del valor del inmueble (Ley núm. 173-07). La DGII toma el mayor entre el valor que tiene registrado y el precio del contrato, y el pago debe hacerse dentro de los seis meses siguientes a la transferencia para evitar recargos.
- El vendedor debe estar al día con el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI). En 2026 están exentas las personas físicas cuyo patrimonio inmobiliario total no supere RD$10,695,494.
5. Cómo trabajamos un cierre a distancia
- Verificamos el título y el estado jurídico del inmueble antes de cualquier pago. Vea cómo verificar el título de un inmueble.
- Redactamos el poder a la medida del inmueble y de la operación, y le indicamos dónde y cómo firmarlo según su país.
- Usted lo firma, lo apostilla o lo legaliza, y nos envía el original por mensajería.
- Firmamos el contrato en su nombre con las firmas legalizadas.
- Pagamos los impuestos y depositamos el expediente ante el Registro de Títulos.
- Le remitimos el nuevo certificado de título a su nombre.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi abogado ser el apoderado?
Sí. Es la práctica más frecuente, porque el abogado que conduce la operación puede firmar y tramitar sin intermediarios.
¿El poder tiene fecha de vencimiento?
La normativa registral no fija un plazo máximo, pero algunas entidades pueden pedir un poder reciente. Por eso recomendamos otorgarlo cuando la operación esté próxima.
¿Me sirve un poder general que ya otorgué?
Para inscribir una transferencia, el Reglamento exige poder especial. Un poder general puede servir para otros actos, pero conviene otorgar uno específico para la venta o la compra.
¿Necesita comprar, vender o heredar sin viajar?
Redactamos su poder a la medida de la operación, le indicamos dónde firmarlo y nos encargamos del resto hasta que el título quede a su nombre.
